LA RESPONSABILIDAD DEL ESTADO FRENTE A LAS FALLAS CONSTRUCTIVAS EN LAS COPROPIEDADES
- INMOBILIARIA CARIBE SANTA MARTA
- 25 oct 2020
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Si bien es cierto que el sector de la construcción traen bastante desarrollo y oportunidades laborales ,los problemas que ocasionan también son considerables debido a varios factores que analizaremos :
1.Reglamento de la copropiedad incorrecto
La elaboración de este documento es muy importante y a la medida de cada comunidad pero en la práctica se hace un burdo copy page de la ley 675 dejando en problemas a cada copropiedad al ser insuficiente para su funcionamiento.
2.La primera administracion
Algunas constructoras manipulan la elección de la administrador ,como propietario mayoritario ,ya que a pesar de completar y enajenar el 51 % de los predios o coeficientes , de alguna manera y con prácticas oscuras , guardar locales o apartamentos para inclinar la balanza en las votaciones de la primera asamblea y enlazado al anterior punto amarran reglamentos para posicionar consejos que garanticen el administrador que les recibirá las zonas comunes con gran facilidad
3. El recibo de zonas comunes
No se debe olvidar que hay dos entregas: la de bienes comunes esenciales, momento de entregar cada unidad privada, y la de bienes comunes generales una vez se haya enajenado el 51 por ciento de los coeficientes de copropiedad de la etapa, edificio o conjunto.
Y es que la mala práctica de algunas constructoras ,aceleran y presionan a administradores ,consejeros y comunidades para que les reciban con la promesa de que lo que no se ajuste a lo acordado se arreglara posteriormente , error craso ya que este proceso lo debe realizar una empresa de interventoría y que cuente con un equipo interdisciplinario ( abogados , ingenieros , arquitectos , tecnólogos en gestión de la propiedad horizontal y hasta solistas especializados), entre otras profesiones según el caso y tamaño de la copropiedad.
4. Garantías por fallas constructivas
“¿Cuánto tiempo de garantía debe cubrir la constructora? Sus representantes manifiestan que no tienen ninguna obligación porque la garantía era de tres años, además, que no era necesaria ninguna póliza para garantizar la calidad de las zonas comunes.
Los constructores tienen una actividad comercial y por tal razón están obligados a dar garantías dentro un año contado a partir de la entrega de los bienes.
Además, deben responder por vicios ocultos dentro de los cuatro años siguientes a la entrega y por hechos que violen derechos colectivos (acción popular y de grupo) durante dos años contados a partir del acto que causa la violación. Incluso, cuando se trata de amenaza de ruina de la obra por fallas constructivas deben responder dentro de los 10 años contados a partir de la entrega.
5. Incumplimiento en espacios o zonas comunes prometidas
Muchas de las denuncias ante la SIC, se deben a que muchas constructoras también tienen la costumbre de prometer parques, zonas sociales, que a la hora de la entrega para nada se parecen a lo prometido en las salas de ventas.
Si bien la Ley 675 de 2001 establece que la Constructora hace entrega de la administración provisional a la nueva Asamblea de Copropietarios una vez haya vendido las propiedades privadas que representen al menos el 51%, esto no lo exonera de algunas responsabilidades que se mantienen, por ejemplo, cuando las fallas sean estructurales, entre otras, la mala impermeabilización de paredes y pisos al momento de su construcción (no confundirse con su mantenimiento), pues sería una responsabilidad de la constructora. Asimismo, las actuales normas técnicas sobre construcción y sismo-resistencia, establecen unos parámetros de toleración de tuberías y fisuras que no generarían la conformación de humedades. En todo caso, la constructora como Administrador Inicial, está en la obligación de entregar al Administrador Definitivo (nombrado por la Asamblea de Propietarios) todos los documentos y planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios. De tal manera que si usted tiene problemas de humedades a pesar de ser una construcción reciente o fallas estructurales que usted considere que es una falla de construcción, solicite que un experto haga las revisiones del caso, junto con los documentos y planos de construcción antes mencionados y así determinar si la responsabilidad es de la Constructora o de la P.H. o de un Propietario. Si la culpa es de la Constructora, ésta está en la obligación de salir a sanear lo vendido si da lugar a ello.
La ley 1796, fue creada para garantizar que los dueños de estos predios ,(apartamentos o casas) tengan una protección ante las constructoras por deficiencias constructivas ante la norma NS R10 de sismo resistencia
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